역세권 노후지역이나 준공업지역을 빠르게 재개발해 주택을 공급하려는 목적으로 등장한 것이 도심복합개발사업이에요. 기존 재개발·재건축보다 규제 특례가 많고 절차도 빠르다는 점이 특징이라 서울을 비롯한 대도시 도심 곳곳에서 사업 소식이 이어지고 있어요.
도심복합개발사업이란
도심복합개발사업은 도심복합개발혁신지구로 지정된 지역에서 복합개발계획을 수립해 시행하는 사업을 말해요. 여기서 혁신지구는 도시의 성장 거점을 조성하거나 주택을 신속하게 공급할 목적으로, 역세권 노후지역이나 준공업지역 등 대통령령으로 정한 지역에서 지정·고시하는 구역이에요.
기존 재개발 사업이 낡은 저층 주거지를 대상으로 했다면, 도심복합개발사업은 역세권처럼 이미 상업·업무 기능이 밀집한 곳을 주거·업무·상업이 결합된 복합공간으로 바꾸는 데 초점을 맞춰요. 그만큼 사업 대상지 선정 기준이나 절차도 일반 정비사업과는 다르게 설계돼 있어요.
법적 근거와 시행 시점
이 사업의 법적 근거는 「도심 복합개발 지원에 관한 법률」이에요. 이 법은 2024년 2월 6일 공포됐고, 이후 시행령과 시행규칙 제정안이 마련돼 2025년 2월 7일부터 하위법령이 본격 시행됐어요. 하위법령 시행을 계기로 복합개발사업이 실질적으로 추진될 수 있는 제도적 기반이 갖춰졌다는 평가를 받아요.
법 시행 이후 국토교통부와 각 지자체는 혁신지구 후보지를 발굴하고 지정 절차를 진행하는 단계로 넘어갔어요. 서울 도심 역세권을 중심으로 사업 추진 논의가 이어지고 있는 상황이에요.
용적률 완화와 사업성
도심복합개발사업의 핵심 유인책 중 하나는 용적률 완화예요. 준주거지역의 경우 용적률을 최대 140%까지 완화받을 수 있다는 내용이 알려지면서, 사업 참여 조합이나 시행자 입장에서는 사업성이 크게 개선될 여지가 생겼어요.
용적률이 높아지면 같은 부지에서 지을 수 있는 주택과 상업시설의 연면적이 늘어나기 때문에, 분양 물량이나 임대 수익이 늘어나는 효과로 이어져요. 이 때문에 노후 역세권 토지주나 건물주들 사이에서 혁신지구 지정에 대한 관심이 높아지고 있어요.
- 준주거지역 용적률 최대 140% 완화: 사업성 개선의 핵심 유인
- 역세권 노후지역 우선 대상: 상업·업무 기능이 이미 있는 지역 위주
- 규제특례 적용: 다른 법률에 우선해 적용되는 특례 규정
사업 시행 절차
혁신지구 지정 절차는 대상 지역의 도시계획적 여건을 검토한 뒤 지정을 신청하고, 주민 의견 청취 과정을 거쳐 지정·고시하는 순서로 진행돼요. 지정 이후에는 복합개발계획을 입안하고, 부동산 가격 안정을 위한 조치와 행위 제한이 함께 적용돼요.
사업시행자는 공공기관이 단독으로 맡거나 민간과 공동으로 시행하는 방식이 모두 가능해요. 토지등소유자의 지위, 시공자 선정 방식, 사업시행계획서 작성 등 세부 절차는 일반 정비사업과 유사하지만, 심의와 인허가 단계가 통합·간소화되어 있다는 차이가 있어요.
- 혁신지구 지정 신청 및 고시: 대상지 선정과 주민 의견 청취 절차
- 복합개발계획 수립: 용도지역, 시설 구성, 용적률 등을 확정
- 사업시행자 지정: 공공 단독 또는 민관 공동 시행 방식 선택
기존 재개발·재건축과의 차이
일반 재개발·재건축은 「도시 및 주거환경정비법」을 근거로 하고, 조합 설립부터 관리처분까지 절차가 길어 사업 완료까지 10년 이상 걸리는 경우도 흔해요. 반면 도심복합개발사업은 규제특례를 통해 인허가 절차를 통합·단축하는 데 초점을 맞추고 있어서, 이론적으로는 사업 기간을 줄일 수 있다는 장점이 있어요.
또한 대상지 성격도 달라요. 재개발이 노후 저층 주거지 중심이라면, 도심복합개발사업은 역세권 상업지·준공업지처럼 이미 개발 압력이 높은 지역을 대상으로 해요. 그래서 완성된 개발지의 용도 구성도 순수 주거단지보다는 주상복합·업무복합 형태가 많을 것으로 예상돼요.
앞으로 지켜볼 점
제도가 시행된 지 얼마 되지 않았기 때문에 실제 준공 사례가 나오기까지는 시간이 더 필요해요. 다만 하위법령 시행 이후 여러 지자체가 후보지 발굴에 나서고 있고, 용적률 완화 같은 실질적 인센티브가 확인된 만큼 역세권 재정비 사업의 새로운 축으로 자리잡을 가능성이 높아요.
도심복합개발사업은 역세권을 중심으로 주택 공급을 앞당기려는 새로운 방식의 도시정비 사업이에요. 용적률 완화와 절차 간소화라는 실질적 혜택이 있는 만큼, 대상 지역 토지주나 실수요자라면 혁신지구 지정 동향을 꾸준히 확인해볼 필요가 있어요.